12月23日提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案，主要有三个内容。1、删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；
2、对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。
3、现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定，新增加一句“法律另有规定的除外”，以衔接土地管理法修改，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。
非农建设用地不再“必须国有”
据了解，土地管理法、城市房地产管理法修正案草案在总结农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点经验的基础上，主要在三个方面作了修改和完善。
一是缩小土地征收范围，规范土地征收程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。值得高度关注的是，修正案草案删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。而农民住房不再作为地上附着物补偿，而是作为专门的住房财产权给予公平合理补偿。
二是明确集体经营性建设用地入市条件及管理措施。对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用；集体经营性建设用地使用权的最高年限、登记等，参照同类用途的国有建设用地执行。
三是健全宅基地权益保障方式，完善宅基地管理制度。对人均土地少、不能保障一户一宅的地区，允许县级人民政府在尊重农村村民意愿的基础上采取措施，保障农村村民实现户有所居的权利；下放宅基地审批权，明确农村村民申请宅基地的，由乡（镇）人民政府审核批准，但涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。
为了与土地管理法修改做好衔接，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍，城市房地产管理法修正案草案规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。
小产权房能转正了？
看到这里，很多围观群众都很兴奋：是不是小产权房要解绑了？
注意这里的：“工业”、“商业”等经营性用途，不是住宅！
1、小产权房不能转正。此次政策对于集体建设用地的概念，明确提到了两点。第一是主要是工业用途和商业用途，这可以扩展为共有用途、狭义上的商业用途、办公用途等，而居住用途没有提，实际上无论是销售类型的商品房还是小产权房，本质上都是居住的概念，所以该政策和小产权关系不大。换而言之，松绑的是别的领域，小产权房的政策依然是严厉的。
第二、此类用地强调了经营性用途。小产权本身也谈不上经营用途，即便存在各类出租的概念，本身也是违法的，所以也谈不上合法经营的概念。所以也没有机会转正。至于具体城市的调整，那么和具体城市小产权的政策有关，和此次土地管理法修正没有关系。
2、农村宅基地不允许随便交易。虽然目前政策上提三权分立的概念，但这个概念其实是说此类土地可以流转，之所以强调“流转”而不是“转让”，其实还是因为此类交易是限定在农村土地市场的。换而言之，宅基地是有特殊性的，其需要保障农村住房需求，随意让城里人交易，是容易出乱子的。
3、房价上涨态势可以得到抑制。第一、供地的模式有所松动，这是有助于后续土地市场的交易活跃的，即有更多土地可以加入到土地供应市场。第二、直接出让的规定，也使得征地的成本和环节减少，这是利好降低土地的基准价格的。第三、此类土地后续用途很大一部分是用于租赁用房建设的，这是利好对高房价的对冲的。
4、当前政策规定，此类合规土地是允许通过出让和出租等方式交易的。对于“出让”和“出租”来说，政策没有明确是否需要通过公开的土地市场进行，这或暗示着后续无论是有形的土地市场还是无形的土地市场，其实都可以交易，而且交易对象可以包括单位和个人。这或暗示着未来此类土地有几种交易模式。第一、通过有形的农村土地和产权交易市场，进而出让和出租。第二、通过各类合同签订及非公开等方式，直接转让产权给其他交易者。类似模式都有助于增强此类土地交易的灵活性。
总的来说，这次政策不会触动现有住宅土地供应格局，而长租公寓将会迎来更多可能性。
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