看了一个关于西关社区拆迁改造的帖子感触真的是很多，有点时间就上来发几句牢骚。我的感觉是真心觉的在西关当个社区书记很难很难，并不是想替房书记说什么好话争什么名声，实实在在的说感觉他真是不容易，作为曾今项目的当事人，我现在特别理解他，而且我内心里也相信房书记以及社区一帮子同志是真心真意想给社区做点实事好事的。不瞒大家讲，我本身也是莱芜人，在一家全国房企做前期。本着尽量为家乡多做点贡献的心态，西关社区南北园街城中村改造这个项目我也接触过，跟房书记也有很多针对项目的交流，所以应该有些发言权。
按道理来讲，这个地理位置在莱芜市来说确实不错，人口基数大又是学区房，距离市政府直线距离也只有1.4公里，距离区政府也不过几百米，辖区内企事业单位众多，总之从总体条件上来说具备了很好开发的条件。但是大家知道吗，经过深入的了解才发现了这个项目存在的问题，接下来我就发发牢骚，跟大家分享一下，也给大家解解惑。
首先南北园片区这个地方地底下的一些区域是以前煤矿开采留下的采空区，虽然已经不开采很多年了，社区也做了地质灾害评估，但是对现在地上建设还是造成了很多的后续影响。比如说地上建筑物层高限制在不超过60米，在限高60米的基础上，我们根据社区给的不超过3.2的容积率做了测算，结果根本没办法排方案，最高的容积率也就只能做到2.0多一点，相当于社区承诺的容积率根本用不上，硬生生砍了十多万方的面积下来，所以所谓的3.2容积率完全就是扯蛋，不现实。
然后就是拆迁户太多了，这个也不好说什么，占了人家的地方理所当然应该还房给别人，但是这个基数太大了，南北园街这么点地方需要拆迁还房的老百姓就有500户！对，你没看错，500户！还房1000套！！还储藏室2000个！！！又是回汉混居地带，还有很多钉子户！！！可见拆迁难度有多大，每天走访一家也得两年时间吧，遇上了狮子大开口的钉子户又得麻烦吧。我日他先人，忍不住爆粗口直接晕菜了。所以客观上来说，社区里的工作人员真心不容易，这里还是要凭良心说句公道话！！
按照限高、建筑密度、绿化率、容积率（没办法用3的容积率，所以采用的2左右）、还房等等要求，我们先期规划设计的最高18层，修四个广场还有50多幢建筑，其中商业也不多，就算是这样总套数也仅仅只有1980套，其中1000套用来还房，剩下的销售回款，也就是说还房率大于销售率！他娘的你说这怎么干，不管我们怎么算账都是亏钱，不说前期拆迁要硬投几千万，光还迁房这一块就要净搭进去3个多亿的现金！剩下的房源还要继续投入接近5个亿，总投入最少8到10个亿，利润能不能覆盖投入可想而知，开发商做雷锋也不能亏钱搞这东西吧，这也他妈的太离谱了。我们做项目前期的把这种项目交上去真的是冒着很大的风险，弄不好就要被领导骂个狗血喷头！真不是说大话，放眼莱城区现在所有的开发商，实话说没一个有能力动这个项目的，别的不说，光先期投入这一块就把人吓跑了。即便是有大胆的小开发商愿意搞这个项目，但是他们弄出来的产品大家住着放心吗？看不见某小区外墙保温哗哗的往下掉、达不到预售条件就开始收钱、手续不完善就开工大吉、开发商卷款跑路的这些发生在莱芜也不算新闻了吧，这些开发商不偷工减料怎么覆盖成本怎么盈利？
再有就是市里的态度，不说其他的地方，说说我们相邻的淄博某地吧。别人怎么做的棚改，首先政府在政策上就给了很大的支持，比如纳入棚户区改造的项目基本上全部免税，这里面还包含可售房源，出让金基本全额返还，另外还有一系列的金融扶持政策。而反观我们莱芜呢，市里推区里，区里推办事处，办事处推社区，试问社区有钱吗？？？？社区有开发经验吗？？？？虽然市里也拿出了一些具体针对政策，但是始终还是解决不了根本问题，比如说采空区，拿出来的政策是地方税收留存部分返还开发商，唉。。。怎么说呢，这算是优惠政策吗？？这本来就是合情合理的好不好。总是在意别人投多少钱收别人多少税的那些小九九，如同过去提出的关于招商引资的顺口溜“招商的时候什么都有，招完商后关门打狗”。再比如说限高这个问题，采空区限高有情可原合情合理，但不是采空区的区域你还限高60是不是就说不过去了吧，你限高到这种程度，开发商给你安置完以后还有多少可售房源，这不是纯粹忽悠鬼吗？采空区不开采也有很都年了，地质灾害评估报告上写的清楚，没什么地质危害适宜建设你还限高60米，为毛呢？所以相比较而言真是没多少可比性，让人太过失望。这就好比是嫁闺女，自己穷的叮当响，闺女又是个傻大三粗满脸麻子的马大哈，你非得给她找个王思聪一样的当女婿，这不是胡扯蛋吗，有可能吗。
西关城中村改造之所以毫无进展真不是什么社区领导不努力不尽职不想办法，前前后后来了二十多家开发商考察，一测算别人都跑了。根本原因是该地区先天性不足、拆迁基数太大、市里又不拿出什么真正扶持补助开发商的方案，所以就只能拖下去了，没有其他的办法。这也就是前前后后那么多开发商来了又走的根本原因，根本不赚钱不说还要亏钱，瞎忙活还要担着那么大的风险搞这些烂事。
前段时间我看了这个地块的初步规划设计，说心里话，刚看到设计真心觉得是良心开发商，西关的老百姓有福气了。按照上面的设计，开发出来的盘在莱芜来说绝对数一数二。但是根据实际情况一测算，百分之二百亏本，为什么呢，因为就是我说的那三个原因：1、还房户数太多了；2、层高限制住了可售面积，可售面积小于还房面积；3、市里确实是没什么支持。所以这个项目就这样泡汤了。
最后，我把公司做的初步规划发出来给大家看，虽然我们做不了这个项目，也算是给以后要来的开发商做个参考吧，希望西关的老百姓早日能够住上新房，过上现代人的生活。
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